Hypothekarkredit: der große Österreich Ratgeber

Die Zinssätze, die von Banken in Werbeanzeigen und im Netz publiziert werden, haben meist nur Orientierungscharakter. Wie teuer ein Hypothekarkredit schlussendlich tatsächlich ist und ob er sich für die Finanzierung des Wohneigentums eignet, hängt von individuellen Faktoren ab – unter anderem von der eigenen finanziellen Situation oder der ins Auge gefassten Immobilie.

Banken agieren hier äußerst unterschiedlich: Während eine der Kreditvergabe zurückhaltende Bank ihre Bonität nur als „ausreichend“ einstuft, etikettiert die andere ihren finanziellen Hintergrund als „gut“. Bedenkt man, dass die eigene Kapitalausstattung sich wesentlich auf den gewährten Zinssatz auswirkt, kann eine bessere Einstufung schnell einige tausend Euro wert sein. Es lohnt sich also, Vergleiche anzustellen. Im Folgenden ein Überblick und die wichtigsten Tipps rund um den Hypothekarkredit.

Was ist ein Hypothekarkredit?

• Absicherung des Kredits durch Eintragung in das Grundbuch
• Geeignet für die Finanzierung den Kauf oder für den Bau eines Objekts
• Lange Laufzeiten zwischen 20 und 30 Jahre
• Diverse Kreditvarianten möglich

Zur Sicherung einer Forderung kann ein Grundstück mit einem Grundpfandrecht belastet werden – dies wird als Hypothek bezeichnet. Dem Hypothekengläubiger wird das Verwertungsrecht für das Grundstück gewährt, sollte dieser nicht imstande sein, die Forderung zu begleichen. Darlehen, die durch Grundpfandrechte auf eine Immobilie besichert sind, werden in Österreich umgangssprachlich als Hypothekarkredit bezeichnet.

Ein Großteil der Wohnimmobilien wird mit hypothekarischer Besicherung finanziert. Der Hypothekarkredit kommt durch die Eintragung des Kredits in das Grundbuch zustande. Dabei müssen Gläubiger, Forderungsbetrag und Zinssatz eingegeben werden. Wurde die Forderung beglichen, erlischt die Hypothek.

Die Vor- und Nachteile des Hypothekardarlehens

Ein Überblick über die Vor- und Nachteile des Hypothekardarlehens.

+ Attraktivere Darlehenskonditionen bzw. günstigere Zinssätze wegen der hohen Sicherheit für das Kreditinstitut
+ Lange Laufzeiten
+ Monatliche oder vierteljährliche Tilgungsverrechnung
+ kostenlose Sondertilgungen meist möglich

– Notar- und Gerichtskosten für die Eintragung der Hypothek
– Fixzinsen nur über einen bestimmten Zeitraum, ergo Zinsänderungsrisiko und eine nötige Anschlussfinanzierung

Welche Varianten des Hypothekarkredites gibt es?

Es gibt zahlreiche unterschiedliche Varianten des Hypothekardarlehens. Die folgenden drei Modelle bieten Banken am häufigsten an:

• Festhypothek
  Feste Laufzeiten zwischen einem und zehn Jahren und ein fixer Zinssatz kennzeichnen die Festhypothek. Die Zinsen bleiben über die Dauer des Hypothekarkredits hinweg gleich, so besteht kein Risiko, dass sich die Kreditkosten ändern. Damit gilt die Festhypothek als besonders risikoarm. Eine Kündigung des Darlehens während der vertraglich festgelegten Laufzeit ist nur gegen Strafzahlung möglich.
• Variable Hypothek
  Bei der variablen Hypothek profitieren Darlehensnehmer von niedrigeren Zinsen, müssen dafür allerdings ein höheres Risiko in Kauf nehmen. Die Zinsen des Kredits sind an die allgemeine Marktentwicklung gekoppelt und können steigen oder sinken. Zur variablen Hypothek kann ein sog. „Zins-Cap“ hinzugekauft werden – dieser deckelt die Zinsen ab einem bestimmten Prozentsatz.
• Libor-Hypothek
  Zwischen den beiden Polen fest und variabel existiert noch eine weitere Möglichkeit der Finanzierung: Die Libor-Hypothek ist eine Mischform aus variabler und fester Hypothek und läuft über drei bis sechs Jahre. Der Zinssatz ist an die Entwicklung eines kurzfristigen Zinses gekoppelt, etwa an den dreimonatigen oder sechsmonatigen Libor oder den Euribor. Der Zinssatz der Hypothek setzt sich in diesem Fall aus dem den Libor-Wert sowie aus einem festen Zuschlag zusammen. Genau dieser Zuschlag, auch Marge genannt, ist von Bank zu Bank unterschiedlich und durchaus verhandelbar. Grundsätzlich gilt: Je besser die Bonität eines Kunden, umso niedriger die Marge, die eine Bank auf den Libor aufschlägt.

Variabel, fest oder Libor – welcher Kreditart eignet sich?

Der passende Hypothekarkredit hängt ganz von der individuellen Situation und vom eigenen Sicherheitsbedürfnis ab. Lange waren Libor-Hypotheken günstig, allerdings kann sich der Zinssatz binnen zwei Jahre durchaus um einige Prozentpunkte in die Höhe schrauben und den Kredit enorm verteuern. Nimmt die Konjunktur an Fahrt auf, steigt auch der Libor.

Experten empfehlen Darlehensnehmer, die rasch auf die sich verändernden Zinssätze reagieren können und „tilgungsflexibel“ sind – also auch viel in kurzer Zeit zurückzahlen können, die Libor-Hypothek. Wer also hohe Mittelzuflüsse während der Kreditlaufzeit erwartet, für den sind variable und Libor-Darlehen eine Option. All jene, die das nicht können, sollten sich an Festzinsdarlehen halten bzw. bei steigenden Zinsen den variablen Kredit in einen Festzinskredit umwandeln. Dann steigt zwar die Zinsbelastung, allerdings geht man unkalkulierbaren Risiken aus dem Weg.

• Tipp: Eine Zinsobergrenze, „Cap“ genannt, festlegen
  Viele Banken ermöglichen es Ihren Kunden, die sich für einen variablen oder einen Libor-Zinssatz entscheiden, eine Zinsobergrenze festzulegen, auch „Cap“ genannt. Auch wenn die variablen Zinsen über diese festgelegte Grenze steigen, müssen Sie als Kreditnehmer nur den festgelegten Zinssatz bezahlen. Fallen die Zinsen wieder, profitieren Sie von den tiefen Zinsen. Die Deckelung lassen sich Banken allerdings mit einer satten Prämie bezahlen.
• Tipp: „Rollover“-Hypothek
  Diese Art von Hypothek ermöglicht es dem Kreditnehmer, von einer Libor- zu einer Festhypothek zu wechseln. Wenn Sie glauben, dass eine Hochzinsphase ansteht, können Sie die Libor-Hypothek hinter sich lassen und eine bisher noch günstige Festhypothek abschließen.
• Tipp: Kombihypothek
  Einige Banken bieten die Möglichkeit, die Hälfte des Kredits über eine Festhypothek mit einer langen Laufzeit, die andere Hälfte über eine Libor- oder Euribor-Hypothek zu finanzieren. So können Sie das Risiko der steigenden Zinssätze eindämmen und trotzdem von niedrigen Zinsen profitieren.
• Tipp: Niedrigzinsphasen für Festzinshypothek nutzen
  Die Zinsen sind niedrig? Dann bietet sich eine Festhypothek an. Sie profitieren so möglichst lange von günstigen Konditionen. Allerdings könnte sein, dass Ihr Hypothekarvertrag genau dann ausläuft, wenn wieder eine Hochzinsphase erreicht ist und sie sich dann um einen Anschlussfinanzierung bemühen müssen. Es kann durchaus auch sinnvoll sein, zwei Festhypotheken mit verschiedenen Laufzeiten abzuschließen.

Wie finde ich einen günstigen Hypothekarkredit?

Den Schritt zur Hausbank gehen oder lieber einen ungebundenen Kreditberater aufsuchen? Ein solcher Kreditvermittler hat den Vorteil, dass dieser das passgenaue Produkt aus einer großen Anzahl von Angeboten herausfiltern kann, da er an kein Produkt gebunden ist. Die Hausbank bietet hingegen nur Ihr eigenes Finanzprodukt an. Kreditplattformen, wie etwa https://www.capitalo.at bieten einen ersten Überblick zu den diversen Angeboten und Kontakt zu bankenungebundenen Finanzberatern.

Weitere Vorteile der Dienstleistung eines Kreditvermittlers:

• Erfahrung und Know-how für Kreditverhandlungen, dadurch attraktivere Konditionen
• Kontakte und Expertenwissen
• Hypothekardarlehen mit 100 % Beleihung bzw. ohne Eigenkapital und mit langen Laufzeiten möglich (sehr gute Bonität vorausgesetzt)
• Provision ist nur bei Abschluss fällig

Annuitätendarlehen

Üblicherweise ist die Bau- und Hausfinanzierung ein sogenanntes Annuitätendarlehen. Während der Zinsfestschreibungsphase werden stets gleichbleibende Raten bezahlt. Die monatlichen Raten setzen sich aus Zinsleistung und Tilgungsanteil zusammen. Ein höherer Tilgungsanteil am Anfang ermöglicht die rasche Rückzahlung des Darlehens.

Auf welche Kosten muss ich achten?

Zwischen Zinsen, Nebenkosten und laufenden Spesen kommt einiges zusammen. Es lohnt sich, genau hinzusehen und die Posten einzeln zu prüfen um anschließend einen übersichtlichen Vergleich verschiedener Kredite zu erstellen. Zinssatz und Zinsaufschläge hängen von der Darlehenssumme und der Laufzeit, der Bonität des Kreditnehmers, vom Eigenkapitalanteil und der Beleihungsgrenze der Bank bzw. dem Wert der Immobilie ab.

Zinssatz und Zinsaufschläge

• Höhe des effektiven Zinssatzes: Diese wichtige Vergleichsgröße drückt die Gesamtkosten des Darlehens pro Jahr in Prozent aus.
• Höhe des Sollzinssatzes: Informieren Sie sich, an welche Leitzinsen der Sollzinssatz gebunden ist( Euribor etc.) falls ein variabler Zins angewandt wird. Grundsätzlich gilt: In Niedrigzinsphasen wie derzeit ist ein variabler Zins durchaus sinnvoll, birgt allerdings höhere Risiken, als eine Festzinshypothek.
• Die Marge bzw. der Aufschlag auf den Sollzinssatz: Auf den Sollzinssatz schlagen die Banken unterschiedlich hohe Zinsspannen bzw. Margen auf, die etwa auch von der Bonität des Kreditnehmers abhängig sind. Achten Sie auf die Höhe des Aufschlages und ob dieser nur über eine bestimmte Zeitspanne hinweg gültig ist. Hier gibt es durchaus Verhandlungsspielraum!

Kosten bei Kreditvertragsabschluss

• Bearbeitungsgebühr: Meist ist diese verhandelbar, sie wird einmalig bei Abschluss des Kredits verrechnet. Die Spesen belaufen sich zwischen 1,5 und 3 % der Kreditsumme.
• Schätzkosten bzw. Liegenschaftsbewertung: Banken verrechnen zwischen 200 und 700 Euro für die Bewertung der Liegenschaft
• Kosten für die Bonitätsprüfung: Die Bank prüft die finanzielle Leistungsfähigkeit des Kunden beim Kreditschutzverband, dies kann bis zu 20 Euro kosten.
• Risikolebensversicherung:Die Absicherung des Kredits im Todesfall des Kreditnehmers ist meist obligatorisch. Die Jahresprämien sind teuer, sie liegen – für einen 40-jährigen Darlehensnehmer bei einer Kreditsumme von 100.000 Euro zwischen 130 und 300 Euro pro Jahr. Wer sparen möchte, sollte vergleichen und nachsehen, ob nicht bereits bei der eigenen Versicherungsgesellschaft eine Ablebensversicherung besteht oder diese von der Versicherung günstiger angeboten wird.
• Die Kontoführungsgebühr wird laufend verrechnet, meist sind die Gebühren vierteljährlich zu bezahlen. Üblich sind Spesen zwischen 4,50 und 16,00 Euro pro Quartal.

Spesen bei Kreditvertragsende

• Löschungsquittungserklärung (Hypothek kann im Grundbuch gelöscht werden)
• Weitere Nebenspesen

Sonstige Kosten

• Spesen für die Grundbuchseintragung, die sich auf 1, 2 % der eingetragenen Höhe des Pfandrechts beläuft. Sie muss an das Bezirksgericht bezahlt werden
• Notariats- und Rechtsanwaltshonorar, etwa für die Beglaubigung des Kreditvertrages

Die Arbeiterkammer Wien hat im Jahr 2015 Zinsen und Spesen von Hypothekarkrediten von sieben unterschiedlichen Wiener Banken unter die Lupe genommen. Die Kostenunterschiede sind enorm – die Unterschiede ergeben sich durch unterschiedliche Zinssätze und Nebenkosten, wie etwa Schätzgebühren, und hängen von Bonität und Verhandlungsgeschick ab.

Bei den Zinsen lagen die Unterschiede zwischen „bester“ Bonität  und „ausreichender“ Bonität für einen Kredit von 100.000 Euro bei 20 Jahren bei bis zu 3.000 Euro. Bei einem Kredit von 100.000 Euro lag die Höhe der einmalig anfallenden Nebenkosten, die zu Vertragsbeginn gezahlt werden, zwischen  2 % im günstigsten Fall und 5,4 % im teuersten Fall.

Checkliste: Unterlagen für den Hypothekarantrag

Ein ausführliches, geordnetes Dossier erfreut die Entscheidungsträger bei der Bank. Wird ein Kreditvermittler hinzugezogen, erstellt dieser das Dossier für seinen Kunden. Folgende Unterlagen sind für den Hypothekarkredit-Antrag notwendig:

Persönliche Unterlagen

• Kreditgesuch ( auf Internetseite des Anbieters oder per E-Mail)
• Lohnstreifen und Kopie der jüngsten Steuererklärung
• Auflistung aller Eigenmittel samt Eigenkapital
• Fotokopie der Identitätskarte
• Fotokopien der Lebensversicherungspolizzen
• Erklärung, dass das Objekt von ihnen selbst bewohnt werden wird
• Grundbuchauszug aller Liegenschaften, die Ihnen gehören

Unterlagen zum Objekt

• Grundbuchauszug
• Kaufvorvertrag
• Versicherungspolizze des Gebäudes
• Falls vorhanden: Pläne samt Grundrisse, Schnitte etc.
• Aktuelle Fotos des Objekts
• Vertrag mit Generalunternehmer (falls Objekt in Bau befindlich ist)

Gibt es ein Rücktrittsrecht vom Hypothekar-Kreditvertrag?

Nein. Das neue Verbraucherkreditgesetz, das 2010 in Österreich in Kraft getreten ist, beinhaltet zwar eine neue Rücktrittsmöglichkeit für Kredite. Innerhalb von 14 Tagen nach Unterzeichnung des Vertrages kann der Kreditnehmer ohne Angabe von Gründen vom Vertrag zurücktreten. Dies gilt allerdings nicht für Hypothekarkredite und für Leasingvertragstypen.

Wie hoch darf die Strafzahlung für eine vorzeitige Kreditrückzahlung sein?

Das neue Verbraucherkreditgesetz für Österreich regelt auch die Strafzahlung bei vorzeitiger Rückzahlung des Kredits. Die Bank darf nur dann eine Pönale-Zahlung verlangen, wenn die im Kreditvertrag vereinbarte Kündigungsfrist während der Festzinsperiode bzw. die Frist von sechs Monaten nicht eingehalten wird. Die Strafzahlung darf dabei nur 0,5 bis 1,0 % des vorzeitig zurückgezahlten Betrages betragen.

Tipps für das Kreditgespräch

Beim Gespräch mit  der Bank sollten alle offenen Fragen geklärt werden. Zudem geht es darum, einen möglichst guten Eindruck zu erwecken und mit Argumenten noch bessere Konditionen auszuhandeln. Folgende Punkte sind wichtig:

• Sie verfügen über mehr als 20 Prozent Eigenkapital? Das sollte dem Anbieter bessere Konditionen Wert sein, schließlich ist sein Risiko kleiner.
• Lebensversicherungen und zusätzliches Geld auf dem Konto (z.B. Pensionskonto) können Sie als weitere Sicherheit ins Spiel bringen.
• Sie können der Bank im Gegenzug für bessere Konditionen auch etwas anbieten, z.B. die Verlegung des Wertpapier- oder Geschäftskontos hin zum Anbieter oder den Abschluss der Versicherungen für das Haus.

Tipp: Bereiten Sie sich intensiv auf das Gespräch vor und notieren Sie Ihre Argumente vorher.

Der Abschluss des Hypothekarkredits

Nachdem alle  Offerten in einem Vergleich ausgewertet wurden, steht die Entscheidung an. Lassen Sie sich die Konditionen der unterschiedlichen Kredite schriftlich bestätigen. Anschließend bereitet der Kreditvermittler einen Vertrag vor. Dieser sollte folgende wichtigen Punkte enthalten:

• Name des Kreditnehmers
• Laufzeit
• Beginn der Ratenzahlung
• Höhe des Hypothekarkredits
• Art des Darlehens
• Zinskonditionen
• Zahlungstermine
• Gebühren
• Kündigungsbedingungen
• Allgemeine Geschäftsbedingungen
• Geschätzter Wert der Liegenschaft
• Adresse der Liegenschaft

Tipp: Offerten von Kreditvermittlern sind oft zeitlich begrenzt. Achten Sie also auf das Verfallsdatum! Entschließen Sie sich erst nach einigen Monaten, könnten sich die Bedingungen (etwa Libor-Zins) geändert haben.